Informes Técnicos Edificación
Informe técnicos edificaciones afectadas por patologías
Informe técnico-pericial por vicios ocultos edificación
Informe técnico-pericial por incumplimiento de contrato reforma de viviendas
Informe técnico-pericial contra valoración del seguro del hogar por siniestro
Informe técnico-pericial daños en una vivienda alquilada
Informe técnico-pericial daños causados por terceros
Informe técnico edificaciones afectadas por patologías
Las patologías en la edificación son alteraciones, lesiones o defectos de los elementos constructivos que conforman la edificación. Pudiendo afectar a la durabilidad, funcionalidad, seguridad o salubridad de un edificio. Se originan principalmente por agentes físicos (humedad, cambios térmicos), mecánicos (cargas, asientos estructurales) o químicos (carbonatación del hormigón, corrosión armaduras).
Las patologías más comunes incluyen: grietas, fisuras, humedades, desprendimientos y deformaciones, siendo las cubiertas, fachadas y estructuras los elementos más afectados.
Principales Categorías de Patologías:
Humedades: Son la patología más frecuente y perjudicial. Incluyen humedad por capilaridad, filtración (fachadas/cubiertas), condensación y fugas en instalaciones.
Eflorescencias en fachadas: Manchas blancas causadas por sales minerales, indicativo de humedad en ladrillos.
Grietas y fisuras en muros, tabiques y fachadas: Roturas que afectan a la integridad del elemento (grieta) o son superficiales (fisura). Suelen deberse a asientos de cimentación, sobrecargas, deformaciones estructurales o movimientos térmicos
Desprendimientos: Pérdida de adherencia de materiales, comúnmente en revestimientos, fachadas, cornisas o balcones.
Deformaciones y erosión: Alteraciones geométricas (flechas en vigas) o desgaste de superficies por agentes externos.
Patologías estructurales hormigón: Corrosión de armaduras, carbonatación y aluminosis.
Asiento Diferencial: Movimiento desigual de la cimentación que produce movimientos de la estructura generándose grietas en los muros.
Causas principales por las que se puede iniciar un Proceso Patológico:
Errores de Proyecto y Diseño: Cálculos incorrectos, mala elección de materiales o soluciones constructivas inadecuadas.
Defectos de Ejecución: Construcción de obra, incumplimiento de normativas o proyecto durante la construcción.
Uso y Mantenimiento: Uso inadecuado del inmueble, sobrecargas o falta de mantenimiento preventivo.
Agentes Externos: Factores climáticos (lluvia, viento, heladas), sismos o el propio paso del tiempo (envejecimiento).
Diagnóstico y Reparación
El estudio de estas patologías es esencial para su reparación y asegurar una vida útil adecuada del edificio. El diagnóstico implica una inspección técnica y un informe de patologías, determinando la causa raíz, dar solución constructiva y valorar costes de acuerdo con el informe elaborado por un técnico competente. Las patologías deben ser tratadas rápidamente para evitar que evolucionen y pongan en riesgo la seguridad de la edificación.
Informe Pericial de vicios ocultos edificación
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece garantías obligatorias y responsabilidades de los agentes intervinientes: promotor, constructor, arquitectos proyectistas y dirección del proyecto. Además, es obligatorio un seguro de daños para garantizar la reparación de vicios estructurales durante los 10 años (seguro decenal). También se establece garantías obligatorias para vicios o defectos constructivos tras la recepción de la obra:
Estructura (10 años): Vicios que afecten a cimentación, vigas, muros de carga o elementos estructurales que comprometan la resistencia y estabilidad.
Habitabilidad (3 años): Defectos en instalaciones o elementos constructivos que incumplan requisitos de habitabilidad, como humedades, aislamiento térmico/acústico o funcionamiento de suministros
Acabados (1 año): Defectos de terminación en obras (pintura, suelos, persianas).
Plazo de reclamación (2 años): Una vez detectado el defecto, los propietarios tienen dos años para iniciar acciones legales contra los agentes intervinientes.
Cómputo de plazos: Los plazos inician desde la fecha de recepción de la obra (o acta de recepción).
Los vicios ocultos en una vivienda son defectos graves, no detectables a simple vista durante la compra, que preexistían a la venta y limitan su uso o reducen su valor, por ejemplo, humedades estructurales: cubiertas, terrazas, voladizos, muros y soleras colindantes con el terreno, fallos eléctricos graves, asientos cimentación. El promotor, constructor, arquitectos proyectistas y dirección del proyecto responde por ellos según responsabilidades (Código Civil).
Claves y Acciones para Reclamar:
Requisitos: Debe ser un defecto grave, oculto (no aparente a simple vista) y preexistente a la venta.
Acciones Legales:
Acción redhibitoria: Recurso legal que permite al comprador rescindir un contrato de compraventa y recuperar el precio pagado (más gastos) cuando la cosa adquirida presenta vicios ocultos graves, preexistentes y no aparentes, que la hacen impropia para su uso.
Acción ¨quanti minoris¨ o estimatoria, regulada en el artículo 1486 del Código Civil, permite al comprador solicitar rebajar una cantidad proporcional del precio pagado, según tasación informe pericial, por un bien debido a vicios o defectos ocultos. A diferencia de la acción redhibitoria (rescisión), busca equilibrar la contraprestación sin romper el contrato.
Procedimiento: Es fundamental notificar al vendedor de manera fehaciente (burofax) y documentar el vicio con informes técnicos/periciales.
Plazos: El plazo para reclamar es de 6 meses desde la entrega, para acciones de vicios ocultos (art. 1490 Código Civil). Si se trata de defectos estructurales en obra nueva, puede extenderse hasta 10 años.
Informe técnico-periciales por incumplimiento de contrato reforma de viviendas
Ante un incumplimiento de contrato en la reforma de vivienda (retrasos, abandono o mala ejecución), la protección civil permite exigir la resolución del contrato, la reparación de los defectos o una indemnización por daños y perjuicios. Se debe enviar un burofax formal y, si no hay acuerdo, acudir a la vía judicial, para reclamar el cumplimiento o la devolución de lo pagado o indemnización.
Acciones de pasos a seguir:
Reclamación Formal: Enviar burofax con acuse de recibo y certificación de texto, detallando los incumplimientos, vicios o defectos, exigiendo su reparación en un plazo concreto.
Fundamento Legal (Código Civil):
Artículo 1.124: Permite solicitar la resolución del contrato (finalizar la relación) con devolución de importes, o exigir la ejecución forzosa.
Artículo 1.101: Permite reclamar una indemnización por los daños y perjuicios económicos o materiales causados.
Plazos de Garantía:
1 año: Defectos de acabado o terminación.
3 años: Defectos funcionales o de habitabilidad (salubridad, ruidos, energía).
10 años: Defectos estructurales que afecten a la estabilidad.
15 años: Incumplimiento general del contrato de obra.
Vías de Resolución:
Extrajudicial: Negociación o mediación para llegar a un acuerdo sin juicio.
Judicial: Juicio verbal (hasta 6.000€) u ordinario (> 6.000€) ante el incumplimiento.
Es crucial documentar todo (fotos, informes periciales, facturas) y contar con un contrato de obra sólido (presupuesto aprobado, plazos parciales y fechas de ejecución) o mínimo un presupuesto detallado y firmado entre las partes con fechas de inicio y fin previsto.
Informe técnico-pericial contra resolución seguro del hogar por siniestro
Un siniestro en seguros es cualquier hecho fortuito, accidental e inesperado que produce daños cubiertos por una póliza, obligando a la aseguradora a indemnizar o reparar los bienes afectados.
Tras el siniestro, si está cubierto, la compañía mandara reparadores o realiza una peritación si procede para evaluar los daños y proceder a la indemnización, resarcimiento o reparación.
Un informe pericial contra una resolución de daños por siniestro del seguro del hogar es un documento técnico e independiente que contradice la valoración de la aseguradora o la mala praxis de una reparación efectuada, detallando el origen, alcance y coste real de los daños.
Ante una indemnización insuficiente o una reparación mal ejecutada, contratar un perito de parte que realice un informe pericial permite equiparar la fuerza probatoria.
Claves del Informe Pericial de Parte:
Finalidad: Objetivar los daños cuando la propuesta del seguro es insuficiente, cubriendo humedades, incendios, robos o daños estructurales.
Contenido: Análisis causa-efecto, reportaje fotográfico, mediciones y valoración económica detallada.
Recomendación: No firmar la propuesta del seguro si no se está de acuerdo y aportar el informe pericial como prueba es fundamental para reclamar formalmente.
El Artículo 38 de la Ley de Contrato de Seguro (LCS) en España regula el procedimiento de peritación para resolver desacuerdos entre asegurado y aseguradora sobre el importe y valoración de los daños. Permite a cada parte nombrar un perito y si no hay acuerdo, un tercero, vinculando las partes al dictamen final, inatacable si no se impugna judicialmente.
Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, enlace:
https://www.boe.es/eli/es/l/1980/10/08/50/con
Informe técnico-pericial por daños en una vivienda alquilada
En siniestros de vivienda alquilada, el seguro del propietario (continente) cubre daños estructurales y por vandalismo si esta contratada esta garantía; el del inquilino (contenido y RC) los desperfectos por uso o accidentes.
Un informe pericial para reclamación de daños en una vivienda alquilada es un documento técnico fundamental para dictaminar que el inquilino ha causado desperfectos más allá del desgaste ordinario por uso (actos por vandalismo).
Su función es identificar, valorar y establecer la relación de causalidad de los daños para una posterior demanda o negociación.
Contenido esencial del informe:
Identificación y Objeto: Datos del perito judicial (arquitecto o técnico), datos de la vivienda y el motivo del encargo (reclamación por daños al arrendatario).
Antecedentes: Referencia al contrato de alquiler, inventario inicial y fecha de entrega de llaves.
Descripción técnica de daños: Listado minucioso de cada desperfecto (paredes, suelos, muebles, instalaciones), con su ubicación exacta.
Nexo causal: Justificación técnica de por qué el daño no es por uso habitual ni por vicio oculto de la construcción, sino por mal uso, negligencia del inquilino,
Valoración económica: Presupuesto detallado del coste de reparación o reposición de los elementos dañados.
Anexo fotográfico: Reportaje visual exhaustivo que documente cada daño mencionado.
Plazos y validez:
Plazo de reclamación: El arrendador dispone de un año desde que conoce el daño para interponer la reclamación judicial (Art. 1.964 del Código Civil).
Ratificación judicial: El perito debe estar disponible para acudir al juicio y ratificar sus conclusiones ante el juez si es necesario.
Informe técnico-pericial por daños causados por terceros
Un informe pericial de daños causados en una vivienda, local… etc. por terceros es un documento técnico elaborado y certificado por un perito experto: Arquitecto, Arquitecto Técnico, detallando la causa, alcance, nexo causal y valoración económica de los daños para una reclamación judicial o extrajudicial. Es una prueba fundamental para demostrar la responsabilidad de un tercero, incluyendo fotos, mediciones y presupuestos de reparación.
Contenido esencial del informe:
Identificación: Datos del perito, el solicitante y la ubicación.
Objeto: Descripción del motivo de la pericia (reclamación por daños).
Antecedentes y Visita: Descripción de los hechos, fecha de la inspección y análisis técnico de la zona afectada.
Análisis de Causas (Nexo Causal): Análisis técnico que vincula directamente la acción del tercero con el daño producido.
Descripción y Valoración de Daños: Desglose detallado del continente (estructura, acabados) y contenido (mobiliario, electrodomésticos) afectado, con valoración económica.
Recomendaciones de Reparación: Medidas técnicas para subsanar los daños.
Conclusiones: Resumen técnico definitivo.
Aspectos Relevantes
Importancia Legal: Es esencial para presentar una demanda sólida y actúa como prueba en juicios.
Casos Comunes: Responsabilidades comunitarias o privativas. Filtraciones de vecinos, grietas por obras colindantes, humedades estructurales, etc.
