Nuestros servicios
Arquitecto Técnico Colegiado Madrid Peritaje IRD Control de Obras
Informes Periciales Edificación
Asistencia y Defensa Jurídica Asesoramiento Edificación Dirección Obras
Rehabilitación y Reformas
Proyectos
Informe pericial en edificación
Un informe pericial en edificación es un documento técnico elaborado y certificado por un Arquitecto o Arquitecto Técnico cualificado y colegiado, donde se describe el estado o situación en que se encuentra una estancia, inmueble o edificio, ofreciendo información detallada sobre cuestiones técnicas de edificación y/o patologías que pudiera estar afectado la edificación por diferentes causas como pueden ser:
Diseño de proyecto inadecuado, según las normativas vigentes o el buen hacer constructivo.
Defectos de construcción visibles
Patologías de uso, mantenimiento y envejecimiento
Siniestros por meteorología o de otro tipo, etc.
Si, además, el Técnico ofrece una opinión y unas conclusiones, estaríamos hablando de un dictamen pericial, que se emite con el propósito concreto de servir como prueba pericial o experta sobre el origen, causa, naturaleza y alcance de los elementos constructivos afectados por los defectos de construcción o patologías.
Un informe pericial en edificación es una prueba objetiva reconocida por Ley, fundamental y necesaria para reclamar y resolver problemas o patologías relacionados con defectos constructivos, incumplimiento de contratos, normativas, o cualquier tipo de daño en una edificación, ya que su validez legal es crucial en procedimientos judiciales o reclamaciones ante aseguradoras.
Es aconsejable y necesario pedir un informe pericial que nos avale ante una reclamación en la compra de un inmueble por:
Vicios ocultos en un inmueble comprado.
Defectos de construcción visibles.
Acabados o calidades inferiores a las pactadas.
Superficies construidas menor que las compradas, etc.
En obras de reforma, Informe Periciales por problemas con las contratas:
Mala Praxis
Abandono de obra sin finalizar el presupuesto contratado.
Precios contradictorios
Además de vicios ocultos, calidades y defectos constructivos
Contenido fundamental Informe Pericial Edificación:
Para que sea válido y eficaz, el informe suele estructurarse en los siguientes puntos:
Antecedentes y objetivo: Identificación del solicitante y finalidad del encargo.
Inspección y toma de datos: Descripción técnica del inmueble y de los daños observados (fisuras, humedades, deficiencias estructurales) o patologías.
Análisis técnico: Estudio de las causas que originan los daños (errores de ejecución, falta de mantenimiento o vicios ocultos).
Dictamen y conclusiones: Opinión técnica fundada sobre la gravedad y responsabilidad de los daños.
Según el tipo de reclamación puede complementarse con:
Valoración económica: Presupuesto detallado de las obras necesarias para la reparación o resarcimiento por daños.
Informes de parte. Defensa jurídica
Un informe pericial de parte en edificación es un documento técnico elaborado y certificado por un Arquitecto o Arquitecto Técnico cualificado y colegiado, contratado por una de las partes implicadas en un conflicto (el propietario o asegurado, la aseguradora o un tercero). Cuyo objetivo es documentar, describiendo el estado o situación en que se encuentra una estancia, inmueble o edificio, analizando las causas y valorando los daños, siniestros o patologías constructivas para defender los intereses del cliente.
Patologías: Estudia los "síntomas" y lesiones de un edificio (grietas, humedades, deformaciones) para diagnosticar su origen (ya sea un vicio oculto, falta de mantenimiento o un fallo de diseño o ejecución).
Siniestros: Evalúa los daños imprevistos y repentinos provocados por factores externos (fugas de agua, incendios, fenómenos meteorológicos, movimientos de tierra, inundaciones, etc.)
Tasaciones y valoraciones
Un presupuesto es el cálculo del valor de una cosa por anticipado. En edificación un presupuesto es el valor de ejecución de obra, compuesto por el sumatorio de todas las unidades de obra a ejecutar: cantidad de cada unidad por el precio.
Una tasación por siniestro es un presupuesto estimativo que valora los bienes dañados para indemnizar o repararlos. Es fundamental determinar el origen, alcance y coste económico de las reparaciones necesarias en una edificación tras un siniestro.
También es necesario un presupuesto-tasación para valorar obras contratadas e inacabadas y estar respaldado ante un posible litigio por la mala praxis de la ejecución o la calidad de lo ejecutado.
Una tasación contra una resolución de daños por siniestro del seguro de hogar es un documento técnico que sirve para comparar y defender contra la valoración de la aseguradora o la mala praxis de una reparación efectuada, siempre complementándolo con un informe pericial de daños en el que se detalla el origen, alcance y coste real de los daños.
En litigios contra terceros, (daños comunitarios o de otro vecino). Es muy frecuente tener que ¨defenderse¨ y contrarrestar la valoración de la aseguradora propia o contraria. Este procedimiento se formaliza a través de un informe pericial de daños, documento imprescindible tanto para reclamar de manera justa a las compañías de seguros como para resolver disputas por la vía judicial.
Conceptos clave en la valoración:
Al realizar la tasación tras un siniestro, los daños de se clasifican en dos tipos diferenciados:
Continente: Estructura física de la casa, la envolvente de la edificación, cerramientos y acabados de techos, suelos, tabiques, incluyendo las instalaciones eléctricas, suministro y evacuación agua, calefacción y refrigeración, etc.
Contenido: Todos los bienes que se encuentran en el interior del inmueble, como mobiliario, electrodomésticos, ropa u objetos de decoración, objetos valiosos, arte, joyas, etc.
Planificación de obras. Petición ofertas. Comparativos
La planificación de obras de reforma y mantenimiento requiere definir el alcance, establecer un presupuesto realista, con fondo para imprevistos, tramitar permisos y diseñar un cronograma ordenado por fases (demolición, instalaciones, acabados). Es crucial contratar profesionales, Arquitecto Técnico independiente, para comparar presupuestos y coordinar las tareas y evitar retrasos y sobrecostes.
Fases de la Planificación de Reformas:
Definición y Diseño: Identificar necesidades, establecer prioridades y diseñar el proyecto, calidades y mediciones.
Presupuesto y Permisos: Calcular costes de materiales y mano de obra, incluyendo una partida (10-15%) para imprevistos. Solicitar licencias de obra (menor o mayor) antes de iniciar.
Pedir diferentes ofertas sobre una misma base (presupuesto ciego orientativo).
Contratación: Seleccionar profesionales verificando referencias y firmando contratos detallado (presupuesto cerrado y plazos).
Planificación obra (reforma vivienda):
Demoliciones: Retirada mobiliario. Desescombrado, levantado instalaciones, nivelación de paredes, etc.
Instalaciones: Fontanería, electricidad, climatización.
Albañilería: Levantamiento de tabiques y cerramientos.
Revestimientos y Acabados: Suelos, alicatados, pintura, carpintería.
Montaje: Instalación de puertas, ventanas, muebles de cocina y sanitarios.
Limpieza
Inspección Final: Revisión de acabados y entrega.
Importante: prever en el presupuesto partidas para protección elementos que no se reforman; protección ascensor y accesos comunitarios. Incluso pruebas de uso (instalaciones) o estanqueidad (impermeabilización; tejados etc.).
Proyectos Dirección de Obras Reformas
Un proyecto de reforma en edificación es un documento técnico (planos, memoria, mediciones) redactado por un arquitecto o técnico cualificado, necesario para determinado tipo de obras en las que se necesita licencia y conveniente siempre para trabajar y asegurar la calidad cuando se redistribuyen y optimizan espacios, reflejando de manera grafica la propuesta a ejecutar sirviendo como base para la realización de memorias y presupuestos base. Incluye en ocasiones la redistribución, renovación de instalaciones (fontanería/electricidad) y mejorar la eficiencia energética.
Tipos de Proyectos de Reforma
Reforma parcial o básica: Enfocada en áreas específicas como cocina y baño, o actualización de acabados (pintura, suelos, iluminación).
Reforma integral: Renueva completamente la vivienda, incluyendo fontanería, electricidad, suelos, baños, cocina, ventanas y cambios de distribución.
Rehabilitación / Restauración: Mejora la estructura, eficiencia energética y habitabilidad, ideal para viviendas antiguas o tras adquirir una propiedad antigua.
Fases y Componentes del Proyecto
Estudio y Diseño: Definición de necesidades, mejora de distribución y diseño de espacios abiertos (ej. unir cocina y salón).
Documentación Técnica: Planos de estado actual y reformado, memoria descriptiva, mediciones y presupuesto detallado.
Gestión de Licencias: Tramitación de permisos municipales necesarios para iniciar obras.
Ejecución: Desescombrado, instalaciones, nivelación de paredes, colocación de materiales y acabados finales.
Aspectos Importante
Costes: Prever el coste del proyecto técnico, para planos y memoria, con costes extra para estudios de seguridad si procede.
Duración: Una reforma parcial dura de 2 a 8 semanas, mientras que una integral de 8 a 16 semanas. Para pisos de entre 80 a 150 m2.
Eficiencia: Se busca mejorar el aislamiento y renovar instalaciones para mayor sostenibilidad y ahorro. Interesante pedir un certificado energético de antes y después de la reforma ya que pueden solicitar ayudas a la administración.
La Comunidad de Madrid ofrece diversas ayudas para la rehabilitación energética de viviendas y edificios, con retornos de inversión que pueden superar el 80% en función del ahorro energético logrado. Destacan el Plan Rehabilita Madrid (40-90% del coste), ayudas a la rehabilitación de edificios (reforma integral) y el Plan Renove de Ventanas (120-180 €/m²). Estas subvenciones cubren fachadas, cubiertas, aislamiento y aerotermia.